2020年以来，物业企业集中上市成为年度热点。2021年，物业企业发展呈现明显分化。一方面，知名房企频频怒喝，政策持续收紧，部分房企被迫出售物业服务；另一方面，没有现金流危机的房地产企业加大了并购力度。作为地产板块的后起之秀，物业行业能否在逆境中抓住行业转型的新机遇？近日，58智楼发布《上市物企收并购和行业发展方向报告》，从物业管理行业发展和市场并购现象对行业进行分析，展现行业发展趋势。
物业管理面积逐年增加，上市政策严格加速行业整合。
58智楼《上市物企收并购和行业发展方向报告》显示，近年来行业规模稳步增长，物业公司管理面积逐年增加，2020年达到350亿平方米。随着收入结构优化的逐步实现，物业公司的营业收入有着强劲的上升势头。依托多元化服务模式，2019年实现同比增长49%，近两年营业总收入持续突破万亿元。
2018年以来，物业公司上市全面进入爆发期，主流地产公司经历了拆分物业服务的热潮。该物业上市后的大规模发展，与其背后房地产企业母集团项目的强大推动力密切相关。港股市场前10名上市物业企业基本排在前30名，对应的集团公司有较强的项目资源支撑。
2020年11月27日，港交所发布关于调整新上市企业盈利能力新规的咨询文件，提出调整新上市企业盈利计划，并于2021年7月1日正式实施。此后，物业公司可能只会寻求在香港创业板IPO，甚至推迟上市。香港严格的上市政策将影响中小物业企业未来的上市计划，也将加速行业整合。
预计今明两年并购将迎来高峰期，材料企业将高溢价收购增值服务企业。
据58智楼统计，早在2016年，物业公司并购事件时有发生，并在2020年达到高峰。全年共公布并购76起，较2019年增长181%。
此外，物业公司的并购也有一些特点。首先，60%的并购发生在物业公司上市后2年内。鉴于2020年是物业企业集中上市的“大年”，加上港股上市政策日趋严格，预计2021年和2022年将成为物业企业收购和被收购的“发展年”。
此外，超大型物业企业在物业领域占据稳定的市场份额，作为行业发展的风向标，开始关注多元化业务的并购。2019年，收购对象主要为物业公司，占比82%；2020年，经营范围为物业增值服务的企业将获得并购，占总数的56%，占市场主流，包括从事电梯广告、保洁、房屋代理和技术支持的企业。
PE值可用于衡量收购目标的增长。一般物业企业收购标的的PE值在10-15之间，而增值服务标的的PE值普遍高于物业企业。2019年，物业板块收购和收购增值服务标的的平均PE值达到23.36，其中绿城服务从澳大利亚教育机构MAG收购的PE值高达41倍，物业企业希望以
针对物业公司增加收入的方式，58智楼认为，传统物业公司更多依赖母公司的血液供应，无法充分发挥运营服务能力。分离上市后，物业公司需要充分发挥主动性，在基础物业服务和社区增值服务方面多下功夫，促进业务拓展和优化，实现自给自足。
在增值服务方面，上市企业重点拓展以业主为服务对象的社区增值服务。从服务对象来看，增值服务可以分为面向开发商的非业主增值服务，更注重时效性，盈利目的强。面向业主的社区增值服务，是根据业主的生活需求进行的，是多元化、特色化的。通过2020年TOP10港股物业企业服务毛利率对比分析，社区增值服务毛利率远高于物业管理服务，成为龙头物业企业的高盈利点。
总的来说，随着房地产市场的发展缓慢，剥离物业业务已经成为房地产企业的共识。上市后，企业在短时间内实现了规模发展，也证明了分拆上市是目前最好的选择。此外，上市后企业更倾向于通过并购提升业绩，而头部企业更注重吸收增值服务能力，实现“大”与“强”。今年以来，许多房地产巨头都陷入了泥潭。为了缓解行业困境，有实力的材料企业需要积极探索传统物业以外的服务领域，以多元化的发展思路实现自救。
作为国内领先的商业行业数据服务平台，58智楼通过大数据深入分析行业发展，不断构建数字生态系统，洞察市场变化，提供行业前景，以定制化的数据和全面的系统解决方案为合作伙伴提供决策支持，从而为商业行业赋能。
