本报记者王立新
“种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。”11月5日晚，万科宣布分拆万物云赴港上市，有业内人士发表了这样的言论。“这是一个合适的合作时机，”万物云首席执行官朱保全在回答记者《证券日报》时表示。
“物业什么时候上市？”这是媒体记者每次看到万科董事长于亮都必须要问的问题，“我还没想通”，“恐怕资本市场会把我们引向无序”，“有望达到1000亿元市值”，“肯定会上市，未来合适”.
但不得不说，物业管理行业估值70 -80倍时，万物之云是缺席的。如今，行业估值已经开始回归理性。平均市盈率在30倍左右波动，部分物业管理公司市盈率已降至10倍。叠加的房地产行业是冬天，万物之云恰恰相反。
一切都准备好了吗？物业管理行业的标杆贝壳和定位空间科技服务商会给估值加分吗？
时机已到？
早在2018年就高喊“住”的万科，面对2019年以来房企密集上市物业管理板块、减缓资金压力的诱惑，却没有让万物云推出IPO。于亮曾说，“如果只是传统的物业管理服务，多一家上市公司，少一家上市公司，并不重要。”
毕竟，2020年万科归属于母公司股东的净利润为415亿元(今年前三季度为167亿元)。相比之下，地产板块净利润约20亿元，地产板块“赚小钱”。另外，如果你是传统物业公司，还是靠规模竞争来支撑盈利规模的商业模式，对母公司的依赖太大。但是，要想成为物业界的“一哥”，首先要多元化服务业态；二是“规范”交易服务，提高交易效率，完成数字化转型；三是“合伙制”，成为行业平台。
平台是难点和方向，但需要多年的投入，任重而道远。目前从万物云的营收来看，传统物业服务仍是主力军。2021年上半年，万裕云营业收入104亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业服务业达31.6亿元，占比30%；其他收入约占15%。
显然，仅靠自身的营收和母公司的资金支持，远远不足以实现平台建设的目标。在未上市的情况下，即使万裕云试图通过“瑞联”等平台输出来减轻扩张的财务负担，上半年负债率也在62.76%左右，对于物业公司来说是一个较高的水平。
“2021年年中，在港上市的41家物业管理样本企业平均资产负债率为43.75%，万裕云高18.88个百分点，碧桂园仅为40%。”同策研究院高级分析师肖云祥对记者《证券日报》表示，上市可以在一定程度上减轻母公司万科的财务压力，也有助于万无一失降低负债规模。例如，参考碧桂园服务上市后资本市场的动作路径，通过配股融资、可转债等多种融资方式，募集资金超过150亿港元，为后续收购做好准备，将负债率从上市前的近60%降至上半年的41%。
对于于亮为何“松口”让万家云上市，万科回复记者《证券日报》称，公司认为上市时机已经成熟，董事会已经审议通过，下一步将提交股东大会审议。此外，万科表示，此举有利于公司在发展、运营、服务方向的转型发展。同时，可以有效提升万裕云的资本实力，拥有独立的资本运营平台和投资者基础，公关
根据该研究所的数据，截至11月1日，共有63起并购；a年内物业管理行业交易，涉及收购方33家物业公司，交易金额约315亿元，较2020年交易总额大幅增长198%。仅在第一季度，就有15起并购；公告披露的a事件，披露的交易金额约为115亿元，超过2020年的交易总额。
几何？
11月8日，万科宣布分拆万物云后的第一个交易日，h股万科企业上涨7.05%，报18.22港元，最新市值2513亿港元。
“资本市场对此表示欢迎。”中国工学院物业事业部副总经理牛告诉记者《证券日报》，万裕云是一个物业掠夺者，上市过程中可能会有新的并购。至于上市后的估值，则取决于当时资本市场对于行业的整体估值水平。
据此前报道，万科拆分物业管理业务或募资20亿美元。今年8月，阳光城与万物云交换了100%的阳光智博股份，收购万物云4.8%的股份。当时市场估计万五云的估值在1000亿元左右。
多位资深行业分析师对《证券日报》记者表示，万宇云定位为航天技术服务商，多个细分领域业务上升良好，净利润水平达20亿元。如果参考科技公司的估值水平和目前头部物业管理公司的市盈率，大概率会超过40倍，对应的市值会超过800亿元，预计会达到1000亿元以上。换句话说，物业管理行业有望再次迎来市值超千亿元的“鳄鱼新兵”。
不过，另一位专业投资者表示，除了考虑行业因素外，还取决于万宇云未来三年的业绩承诺。根据朱保全在10月下旬万科媒体沟通会上的表态，万科物业增速控制在30%，万屋亮星30%-60%，万屋运城大于60%。
当然也不排除万裕云未来市值超过万科的可能性，这在房地产行业并非没有先例。一般来说，如果万物云上市，标志着物业管理板块整体正式“独立”，不再是房地产开发的附属业务。未来无论是存量还是城市服务，房地产空间服务的时代已经到来。
