加码商业地产企业寻找新增长点

预计轻资产运营和发行REITs融资。

在政策调控下，房市利润缩水，迫使房企寻找新的业务增长点。发展商业地产有利于获取土地、提升资产价值、获得稳定现金流、拓宽融资渠道，成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下，轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。有机构预测，以商业地产为优质底层资产的公募REITs项目有望在国内推出，海外发行将更加普遍。

记者王珂

核心城市群商业地产布局

从土地收购价格来看，根据中国中央指数研究院数据，2021年1-6月，全国300个城市商业用地平均楼面地价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期微增0.67个百分点。

从城市布局来看，企业聚焦城市群核心一二线城市，关注城市群中消费力不断增强的三四线城市。根据研究院数据，2021年1-6月，二线城市商业用地占比46%，三四线城市商业用地占比50%，主要集中在重点城市群核心二线城市和重点都市圈周边三四线城市。比如位于长三角城市群的杭州，成交量最高，为593.76万平方米，占300个城市总量的6.9%。长三角城市群中的湖州、嘉兴等三四线城市成交量也较高，分别占3.2%和2.3%。

从购物中心布局来看，龙湖集团等继续深度培育一二线核心城市，而新城控股等则更加注重三四线城市的发展机遇。2020年，龙湖集团新开10家购物中心，分别位于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆六大核心城市。公司在建及拟建的购物中心项目有13个，均位于国内一二线核心城市。2020年，新城控股将新开33家五岳广场。其中，22个位于三四线城市，包括泰州、嘉兴、湖州等长三角城市，以及徐州、淮安等发达城市。

从写字楼布局来看，一线、二线核心城市是龙头房企布局的主要选择。中国奥林匹克公园在建和拟建的办公项目主要集中在粤港澳大湾区和一二线城市。营内项目主要分布在北京、广州等一线城市，以及重庆、成都、合肥等优质二线城市。未来1-3年，合景泰富将陆续开放9栋写字楼，聚焦核心一二线城市，不断深化广州写字楼市场。

根据东方证券研究报告，目前商业地产的主流商业模式有三种。一是服务住宅销售的“以租代售”模式。开发商收购商住综合用地，前期通过出售住宅物业快速回笼现金，从而分享商业资产的重金投入。典型的开发商如早期的万达集团和现在的新城控股公司。二是以长期持有为目标的开发建设。企业参与从征地、开发建设到后期运营的全过程。三是以资产退出为目标的开发、建设、收购和转型。企业直接收购土地进行开发建设，或者收购现有资产进行改造，提高营业收入后退出，从而获得资产增值收益。

轻资产运营成为重要转型方向。

随着股票市场竞争的日益激烈，高效率、高回报的轻资产策略模式越来越受到重视

朗地产CEO在接受《中国证券报》采访时表示，资产闪电化是介于传统重资产和轻资产之间的一种商业模式，属于“小股交易”，属于资产闪电化。目前，施琅地产持有的股份比例一般在25%至30%之间。作为区别于传统资产的房地产开发经营模式之一，“小股票交易”在施琅地产已连续实施七年。同时，得益于“轻资产”经营战略的全面实施，施琅地产在中国的代理业务收入占其房地产业务总收入的比重不断提升。

财务报告显示，今年上半年，施琅地产实现代建业务营业收入约4.05亿元，同比增长17.1%，毛利率保持在57%左右。截至6月底，施琅地产代理提供项目50个，总可售面积277.6万平方米，预计可售价值595.4亿元。

研究院认为，轻资产模式已成为商业地产企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产战略将成为行业趋势，通过剥离商业运营服务业务，积极拓展融资渠道和业务规模，在接受市场监管的同时，更多开发商独立上市，独立成长更快。商业地产正在成为零售和办公领域科技创新的孵化载体。企业主动承接数字化技术，将大大提高运营效率，带来运营模式的持续创新。

发行房地产投资信托基金或更一般的

值得注意的是，基础设施公募REITs作为一种以底层物业为基础资产的创新融资手段，越来越受到商业地产企业的关注。中国指数研究院数据显示，2021年1-6月，房地产企业发行REITS金额合计70.36亿元，同比增长42%。商业地产REITs受到资本市场的青睐。从底层资产来看，零售物业、公寓和办公物业仍是REITs的主要产品，发行总额为232.39亿元，占比60.6%。

2021年7月2日，国家发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，试点资产范围扩大至新能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等。且停车场被纳入市政基础设施范围；但酒店、商场、写字楼、公寓、洋房等房地产项目不属于试点范围。

虽然房地产企业的商场等物业通过境内公募REITs上市仍存在一定困难，但部分内地物业已成为新加坡和香港上市REITs的常见标的资产。

中达证券研报认为，房企使用投资物业设立REITs并上市具有多重好处：第一，相应投资物业不再纳入房企合并报表范围；第二，房企通过处置子公司回笼现金；第三，处置子公司形成房企当期投资收益；第四，房企通常将持有相应REITs部分份额，计入长期股权投资。根据上述流程简化推演，房企能够通过将投资物业设立REITs快速回笼现金、结转利润，使三道红线指标均有所优化。

中指研究院预计，未来，随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计，在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目，在不久的将来有望推出。