新华社深圳11月29日电：深圳调整二手房交易规则“单边代理”促进市场有何变化？
新华社记者赵瑞希
二手房交易参考价格机制实施后，深圳近日推出新版二手房交易网上签约系统，通过与多个部门的数据对接，将二手房交易全流程纳入政府监管。
新制度对中介行业的运作逻辑做了两大调整：一是由“多方委托”变为“独家委托”，卖方只能委托一家经纪人在同一时间段内卖房；第二，从“双边代理”到“单边代理”，买卖双方都需要代表各自利益的经纪人。
深圳新网系统二手房交易全过程监管
11月19日，由深圳市住建局主办的深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网上签约系统，将二手房交易涉及的挂牌、代办、产权核查、购房资格查验、网上签约备案等环节纳入政府监管。
新系统有三个入口，分别是“想找中介买房”“想找中介卖房”“想自己卖房”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，虽然自助卖房渠道已经开通，但二手房交易环节很多，包括面积价值、房产筛选、住房保障、价格匹配、资金监管、税费缴纳和过户等。因此，通过中介买卖房地产仍然是市场的主流选择。
在新系统中，在“我想找中介卖房”中，卖家可以依次完成房屋产权核实、房屋状况说明、中介选择、卖房信息，发起委托。买受人可以在“我想找中介买房”中填写购房需求，选择中介发起委托。
为了解决交易对象和交易主体的真实性问题，新制度要求：一是买方、卖方和中介必须通过实名认证；二是通过与不动产登记部门的数据对接，可以实现系统中挂牌房屋的产权验证，验证后的房屋将生成唯一有效的房屋编码，实现100%真实的房屋。
新系统已接入民政、社保、不动产登记等部门数据，将在交易重要节点自动核查房屋权属状况、购房人购房资格等重要事项。通过交易过程的全面数据化，任何一方违反规定或隐瞒必要信息，引发后续纠纷的，都可以追根溯源。
深圳市房地产中介协会认为，新制度可以完善消费者权益保护，提高交易效率。
避免从“多方委托”到“独家委托”的潜在争议
新制度将推动中介行业运营的逻辑转变，从“多方委托”向“独家委托”转变。
以前业主卖房的时候，一般都是把房子委托给几个中介挂牌出售。多方委托不仅会造成资源浪费，还会出现“跳单”等潜在纠纷。为了少交中介费，买卖双方可能会绕过已经提供服务的中介，自己进行交易或者选择收费较低的中介进行交易。
在新制度下，卖方最多只能委托三家中介机构卖房。第一受托人在委托期限内有独家出售该财产的权利。另外两家公司需要等到第一家的委托期限届满后，才能获得代理权作为替代。
与此同时，新系统引入了一种评级机制，根据实名注册经纪人的就业年限、信用状况、职业
拿到委托协议是中介拿到卖房佣金的前提。为此，新制度推出后，各大中介都在努力“争抢”房源，争相发布一对一的管家服务广告，介绍“独家委托”的优势。
为避免乱象发生，深圳市房地产经纪协会专门发布通知，禁止各房地产经纪机构、经纪人以“返利”“定金”等不正当手段诱导消费者，或以胁迫等方式强迫消费者签订委托合同。一经举报核实，违规机构和个人将被暂停使用该系统，不良行为记录将被纳入诚信档案。
从“双边代理”到“单边代理”，厘清双方经纪人的权利和责任边界。
新制度也推动了中介行业的运行逻辑从“双边代理”向“单边代理”转变。
此前，在二手房交易中，买卖双方委托同一机构甚至同一中介。中介利用“信息不对称”进行中介撮合交易。为了快速成交赚取佣金，会出现两个问题：一是不向买卖双方透露真实价格，只做价格匹配，让卖家不断让步，买家不断提价；二是通过牺牲或损害买方权益的方式与卖方形成“攻守同盟”，高价出售房屋甚至“吃差价”。
新制度采用“单边代理”模式，建议买受人委托不同于出卖人的房地产经纪机构购买房地产，以此督促买卖双方及其各自的委托代理人。
机构形成单边委托关系。卖方经纪人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。新系统是否能切实发挥作用，解决二手房交易现存的一些问题，还有待市场检验。深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还将更有力地保障消费者权益。
李宇嘉认为，从年初的二手房成交参考价，到最新上线的新版二手房交易网签系统，深圳对二手房市场交易的监管正在加强。二手房成交参考价机制已被一些城市采用，此次“单边代理”的中介运营模式也或将产生辐射效应。
