从全面迈向小康社会到全面现代化，住房至关重要。目前，中国正在建设高水平的社会主义市场经济体制，探索有中国特色的住房制度。政策体系及其变化已成为影响住房发展的重要变量。本报告在回顾2021年住房及相关市场走势的基础上，预测了2022年住房及相关市场的发展变化。本文分析了住房市场及相关领域协调健康发展面临的主要问题和挑战，并提出了相关政策建议。
2021年，房市将由分化升温至下跌。
2021年，中国住房市场经历了从分化升温到热度下降的运行过程。
一是时间上，房市从上半年过热转向下半年降温。首先，全国平均房价先快速上涨后逐渐下降。其中，1-2月大幅上涨至11228元/平方米，同比上涨16.8%。之后，房价涨幅逐月回落。截至2021年10月，全国平均房价为10513元/平方米，同比上涨5.28%。其次，住房销售增速再创新高，住房开发增速有增有减，已建成商品房去污周期略有缩短，未建成商品房去污周期略有延长。需求方面，房屋销售面积月度增速波动较大，总体保持由暴增到快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平。新开工、建设、竣工区域经历了从快速上升到波动下降的过程；中国待售住房面积同比增速呈现平缓的“U”型变化。2021年全国已建成商品房预计库存销售比16.7(月)，未建成商品房预计库存销售比3.9(年)。第三，房地产投资经历了一个从突然上涨到回落稳定的变化过程。住房开发投资累计值同比增速在2021年2月达到41.9%的峰值，之后逐渐下降。2021年1-10月，同比增速为9.3%，回归正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级分化加剧。一线城市和二线城市住房租赁价值指数的“剪刀差”持续扩大。
二是空间上，上半年一、二、三线城市分化加剧，下半年各城市气温普遍下降。首先，局部急增再现，整体降温收敛明显。在全国276个地级及以上城市中，2021年房价上涨的城市数量和平均同比涨幅将先增后减。其次，城市房价变动的等级分化先扩大后缩小。一二线城市二手房价格同比增速先快速上升，后平稳小幅下降，而三线城市普遍保持小幅上升，四线城市低速增长下降。房价存在较大的区域差异，东部领先，先扩张后收敛。最后，城市群房价增速略有回升，中心城市增速有所扩大，不同区域城市群之间存在明显差异。
三是在风险方面，整体下降和控制，局部释放和外溢。首先，家庭支付能力下降，失去供给的风险略有增加。二是企业整体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比下降，不良房地产贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总体来看，2021年，住房市场仍然是经济增长的支撑点，也获得了全面发展。
影响房地产价格变动的因素
第二，市场参与者的预期和行为发生了很大变化。首先，金融机构急于避开房地产。开发贷款大幅下降，个人房贷先升后降，信用债融资结构性收缩。二是开发企业的流动性风险从资金短缺增加到销售困难，导致土地购置、建设、投资持续下降。第三，家庭部门已经从疯狂的购买变成了观望。第四，市政府把土地从高地价推向低地价。
三是2021年调控政策将逐步叠加微调。在城市调控方面，上半年有20多个城市持续升级，下半年有20多个城市实施“跌停”。在部门调控方面，监管政策链逐渐闭合，作用越来越大。在政策上，行政指导价从新房扩大到了租赁价和二手房价格；在金融政策方面，房地产金融审慎监管的制度性政策逐步到位并开始发力；在土地政策上，从“两集中”转变为拍卖规则的优化和地价的约束；在房地产税开征试点中，预计管理层将根据市场情绪的变化及时做出有效调整。
住房市场将在2022年出现分化和回暖。
如果没有重大政策调整和突发事件的影响，2022年中国住房市场的整体表现将趋于稳定。中国住房发展中长期结构优化和质量提升潜力巨大。
首先，2022年，中国楼市将从整体降温转向分化复苏。基于短期市场主要取决于政策调整、市场参与者预期和行为变化的判断，总体来看，2022年房市将趋于平稳，风险可控。预计2022年我国商品房平均价格增速为-3%至3%，商品房销售面积增长-1%至-5%，住房开发投资增速预计为2%至5%。
从时间上看，2022年，房市将先降后升，并趋于稳定。从环比数据的预测来看，2021年四季度趋于稳定，2022年一、二、三季度逐步回升，四季度会有新的变化。根据同比数据预测，2021年第四季度气温将继续下降。在经历了2022年第一季度最大降幅后，预计2022年第二、三季度降幅将逐渐减小，主要指标将在2022年第四季度转正。
从空间上看，从多降温到局部升温。预计2021年第四季度至2022年全年，住房市场将在空间上进一步分化，呈现复杂性和多样性。人口持续流入、收入持续增长的一二线城市、都市圈和城市群城市预计在2022年二三季度。
度有显著的回暖；人口持续流出、收入增长放缓的三四线及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面临持续下行。从风险上看，2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。
第二，基于外部基础环境、住房需求潜力与模式转型决定住房市场中长期走势的预判依据，预计中长期至2035年中国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。市场表现为增长拐点后结构趋向优化和质量不断提升，出现总量高水平均衡，结构高水平优化。其中，空间结构上住房空间错配（包括区域之间和城乡之间）的问题将基本解决；阶层结构上住房市场与住房保障比例将基本合理、多层次的住房保障体系将基本形成；新旧结构上存量住房的交易、改造和维护成为主体，非开发居住服务将成为主体；租售住房结构也将趋于合理，租赁住房比例尤其是大城市的租赁住房比例将有明显提升。
优化政策体系支持“住”
第一，优化调控政策体系。保持战略定力，优化政策目标，完善政策机制。一是优化资金监管并微调金融政策。保持合理的抵押贷款规模和增速，保持合理的开发贷款规模和增速，保持合理的债权融资规模和增速，优化资金监管政策。二是优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策，增加供地次数。完善土地拍卖制度，减少捆绑限制。完善土地供给机制，实施双向调控。三是分类优化和实施行政政策。分类处置和化解房企风险，健全住房市场管理应急机制。四是引导市场恢复信心和稳定预期。建立传播房地产政策和市场信息的工作责任制度，建立机制化的预期波动应对和稳定制度。
第二，加快实施青年人和新市民安居工程。一是加大产权式保障房住房建设。加大保障性租赁房，推出共有产权住房，推出保障性产权房，支持新市民购房需求。二是通过四个结合扩大青新市民住房供给。让青新市民住房供应与都市圈建设相结合、与旧房改造和老城更新相结合、与产业发展空间相结合、与处置和化解出险房企的风险相结合。三是加快建立支持充分到位的保障政策体系。加快研究和推出政府指导定价，加快制定保障房用地管理办法，推出住房公积金改革方案，创设安居工程抵押补充贷款，建立公共服务常住地供给制度。四是加快建立激励和约束参与各方的保障机制体系。建立城市政府的激励与约束机制，建立辖区政府间的利益平衡机制，构建机构参与的激励与约束机制。
第三，构建新时代中国住房发展新模式。基于中国住房的主要矛盾是结构性问题，在“十四五”规划及未来15年，加快住房的供给侧结构性改革，构建与需求结构相匹配的中国住房新体系，构建与时代需求相适应的中国住房发展新模式。一方面，必须通过改革创建新的住房发展模式。包括住房供应模式、政府调控模式、住房开发模式、住房融资模式、住房消费模式和城市政府参与模式。另一面，构建新时代中国住房新体系。一是以产权化为主线，构建中国住房的供应体系。二以城镇化为基础，构建中国住房的空间体系。三是以智能化为目标，构建中国住房高质量的产品体系。（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心）
