12月21日，《中国证券报》记者调研北京新房和二手房市场，发现近期二手房成交量明显增加。据多个区的多位资深二手房经纪人表示，12月以来其门店成交量较前几个月明显放大，主要是北京银行放宽二手房贷款所致。
二手房成交量放大
“12月以来，我们店卖出了近20套二手房，是8月、9月、10月的几倍。”海淀区总代理杨莉(化名)告诉《中国证券报》记者，“8月份，我们店只卖了3套房子，9月和10月也是个位数。12月以来，银行放贷速度较前期明显加快。此外，随着年关临近，买家也认为2022年初额度会比较充裕，所以在当前节点加快上车速度。”
杨莉说，今年8月，他的委托人刘明(化名)在海淀区学院路附近签了一套约600万元的两居室。签合同的时候，我们就知道很多银行已经开始收紧二手房贷款了，和业主商量，银行贷款作为尾款可能会延期。经业主同意，客户于当日签订合同，经核对资质后，客户成功与银行进行网上、面对面签约，并拿到了银行的贷款批准函。面签时，银行工作人员提醒，贷款可能要到2021年底或2022年上半年才能发放。
“刘明和我们都认为是银行工作人员故意延长了放款时间，但实际上并没有持续那么久，所以我们签订了银行贷款合同。”杨莉说，“原来8月份签的很多二手房还没有贷款。但是我们发现，到目前为止还没有发放的贷款，大部分都是小银行或者大银行的偏远分行。这些银行的二手房贷款额度相对有限，积压的贷款合同需要一段时间排队消化。”
中原地产数据显示，12月上半月，北京二手房成交量达8288套，面积75.03万平方米。11月二手房成交11851套，面积107.2万平方米。10月二手房成交9340套，面积84.33万平方米。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前，北京二手房市场已经企稳。此前，银行贷款收紧对成交量影响较大。年底银行放宽二手房贷款放款，2022年初额度充裕，于是很多换了房的客户开始卖房。
贷款期限影响交易。
“如果放款时间不确定，会影响交割时间，直接影响成交意愿。”位于北京市大兴区黄村区的资深二手房经纪人刘欣(化名)告诉《中国证券报》。
刘鑫向记者解释，按照二手房购买流程，合同签订后，可以通过发放资质证明材料的方式进行网上签约。网上签约后，出具评估报告后可以去银行面签，拿到贷款批准函后签署贷款协议。然后全额支付首付款，首付款将被冻结在存管账户中。之后，就可以进行纳税和转账的流程了。不管银行贷款不贷款，这些环节都可以做。但是，业主一般要看到银行发放的贷款和收到的最终付款后才能交付房屋。虽然房子的过户已经完成，但是如果业主不交，房子还是住不下。对于急于留下来的客户来说，有一定的成本和风险。
刘欣所在门店经理王明(化名)告诉《中国证券报》记者，“8月份，北京二手房贷款非常紧张，但同期一手住房贷款没有明显变化。很多银行接受贷款时，会优先考虑一手住房开发商。”
对此，《中国证券报》记者询问了负责房贷的工作人员
在新房市场方面，《中国证券报》记者走访发现，北京新房项目销售已基本进入年终冲刺阶段。各大开发商都火了，用二手房市场抢客户。
“一些房地产报价真的很棒。如果它们优于小区的二手房价格，我们也会从客户的角度考虑，引导二手房看一些新的房源项目。”位于大兴区清远路附近的一套二手房中介刘刚(化名)告诉《中国证券报》记者。
刘刚进一步表示，大兴区很多新房已经上市两三年了，有开发商要求对一些年底前已经销售的新房进行清算。如果有特价房，我们也愿意帮助原本想买二手房的客户挑选新房。我们也从销售新房中获得佣金。有些项目，因为和公司合作，公司大力鼓励销售新房，新房的佣金甚至比二手房还要多。
《中国证券报》记者了解到，开发商对房地产的评估最终包括初始合同销售、实际销售和付款。一位房地产项目负责人告诉《中国证券报》记者，“公司清理了很多长时间没有网签的房子。清理完之后，还是需要快速找客户签合同。至于付款，要看客户的贷款资格和银行的放款时间。在这个节点，放贷相对顺畅。”
