王立新
房地产激进扩张的时代真的结束了！这次是2021年。
在“不炒”的控制下，蒙眼狂奔的旧时光已经消失，行业正在从杠杆驱动的“指数牛市”向管理红利驱动的“结构性市场”转变，“稳定”是不变的主题。
新债难借难还，困局难解。部分房企宣布债务协议后，行业基本面陷入了信贷危机的“黑暗时刻”，就像“入冬的一天”，但实际上，“冰冻三尺，非一日之寒”。
年均增长一万亿元的市场空间是黄金时代房企规模竞争的驱动力。“步伐”意味着火力全开，加速能量之一就是高杠杆。过去很长一段时间，地产圈默认的游戏规则是，融资能力可以决定一个地产开发商在规模榜单上的位次。
然而，借贷导致的“虚胖”并不能发展出健康的肌肉，激进扩张的时代滋生了一些问题。从老百姓的角度来看，年轻人买房的还款压力是否高，无房的人很难在城市立足，不断提高的房贷比例会增加居民的债务风险；对于房地产开发商来说，资产负债率超过90%，周转率不断提高，一个项目的停滞可能会导致生死大考。为防范系统性金融风险，行业迫切需要调整产业结构，明确产能。
2021年，是“房企普遍加速规模缩减进程，行业转入风险清理周期”的开始。根据上市房企半年报数据，截至2021年6月末，百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元，同比增速转负，达到-0.9%，结束了2018年至2020年激进式杠杆扩张的时代。
无论是“三条红线”还是债务危机，寒冬已至，调整“阵痛”不可避免，但中国城镇化仍有空间，行业需要放缓。土地红利和金融红利相继消退，城市分化、价格分化、产品分化、房企分化、行业竞争分化，并以稳定的速度运行将成为常态。
笔者认为，多轮政策的核心仍然是稳定房价、地价和投资，规避房地产开发企业的群体风险，避免产业链需求大幅下降。
值得思考的是，房企下一步该怎么走？供给侧改革改变了行业规则和发展模式，暴利时代不再，规模方面的英雄时代逐渐渐行渐远。
目前，房地产开发商需要清醒地认识到，房地产销售、土地购买、融资等行为已经逐渐回归常态，规模与ROE(净资产收益率)正相关的时代已经到来。如何排序平衡利润规模、效益与责任、创新与产品质量、短期经营目标与长期目标？在行业风险清零时，能够生存的房企也要考虑长期主义下的战略选择。告别激进粗放的模式后，实现质量发展才是硬道理。否则，在后房地产时代，头部阵营就没有你了。
