做大做强早已从杨国强的话语体系中消失。
“做得多不好，但做11%就很好。”在过去的2021年，碧桂园集团创始人杨国强的这句话被员工视为“金句”。“11%”是碧桂园几经区域裂变后的重点目标。
时隔一年，碧桂园再次开设机构专业。2020年12月31日，碧桂园发布内部文件，宣布组织架构调整。此次调整后，碧桂园区域公司数量将从106家减少至65家，减幅比例接近40%。消息称，这一调整将在31日内部文件陆续下发后实施。
对此，碧桂园回应《中国企业家》称，为进一步适应行业变化和外部市场环境，集团调整了国内房地产的区域设置。
碧桂园已经裂变了七八年了。现在再次开启组织层面的大调整，不仅意味着碧桂园经过近一年“沉寂”后的战略转移正式落地，也与2020年初收缩调整的思路颇为相似。总的来说，此次调整的逻辑可以看作是集团“收力”和“聚焦”的进一步深化。
本次调整多为“强区弱区结合”，碧桂园内部综合实力相对较强的区域暂时没有调整。碧桂园解释称，本轮调整旨在“促进区域合理布局，保证适度区域规模，提高资源配置效率”，通过有序推进跨区域一体化，可以提高区域集中度和资源利用效率，降低运营成本。
一个很大的市场逻辑是，房地产行业正在回归制造业。
快速发展的“黄金时代”早已远去。政策变化、规模增长缓慢、利润预期降低以及“黑天鹅”的影响.当房地产行业的“新周期”到来时，良性健康发展成为主旋律。越来越多的房企积极调整组织战略，通过资源再分配和业务创新，努力降低成本、提高效率，从管理中寻求利益。
时隔一年，再度进行组织大调
2021年12月31日，碧桂园集团内部发布数十条公告。据相关人士透露，碧桂园对此调整考虑已久。数据显示，广东、江苏、浙江、上海等省市这次没有调整。过去，就碧桂园内的销售及土地储备而言，这些地区在业绩贡献方面处于前列。
这种调整也表现出强烈的资源协同意识。整体来看，北京、内蒙古、天津、河北、山西、重庆、贵州、云南等省市或自治区合并后，将实现一省一区，有融合强化的逻辑考量。
另据界面报道，参与合并的地区主要集中在北方、西南、华中和东南。总的来说，上述兼并基本都是周边强区和弱区的结合，少数是多个分散区域组合成新的大区域。
自2019年起，碧桂园总部开始自上而下调整组织架构，针对“打破部门间壁垒”“增加权限”“简化工作流程”等集中在区域内的问题，总部各部门梳理优化了重点工作事项和价值点。
2019年初，碧桂园还宣布了成立以来最大规模的高管调动，率先对集团六大中心负责人进行了梳理和更换。到2019年下半年，碧桂园将聚焦品牌营销中心，整合营销区域、区域营销结构和功能。
2020年，碧桂园在年内进行了四次组织架构重组。一是2、3月份碧桂园对集团部门或区域公司进行了两次调整。区域层面主要是整合一些规模较小、地理区域较近、项目较少的区域，调整区域总数减少到47个。“这次调整是一次
当年5月，碧桂园拆分部分区域。本次拆分涉及21个区域，其中沪苏皖湘鄂桂等15个市场规模和管理半径较大的区域拆分为41个区域，辖内区域增至73个。碧桂园给出的理由是：继续推动总部精干高效，区域做强做优，项目11%。
截至2020年10月，碧桂园启动了年内第四次组织架构调整，将73个区域拆分为104个。此后近一年时间，直至2021年底，碧桂园并未进行任何与机构相关的重大调整。
早在2018年年中，碧桂园就提出了“提升品控速度，实现稳中求远”的战略。据接近碧桂园的消息人士透露，战略的整体调整目标还包括推动集团权责下放，精简业务流程，培养内部人才，提升全周期综合竞争力。“裂变”成了碧桂园周边的关键词。
裂变背后，
莫斌：用“归零思维”做检讨
“你可能会问，拆分成这么多区域后，管理成本会不会增加，管控难度会不会增加？我想告诉大家，裂变是根据市场容量、管理半径、区域运营能力的裂变。目前效果很好。”在2021年3月举行的碧桂园2020年度业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌解释道。
在他看来，在“裂变”的过程中，碧桂园“通过建立区域平台和总部共享平台，实现了成本不增加、管控更有效”。碧桂园披露的数据显示，通过规范管理和有效措施，公司在2020年及以后取得并开启了项目的年度资本回报率，超过投资承诺达标率95%。
2021年8月，莫斌再次强调，区域裂变提升了碧桂园的运营效率。2020年，碧桂园进行了四次裂变整合，目的是要求各区域缩小管理半径，下沉市场，重点深耕。预计业务方面，项目平均开业时间提前36天，97%项目年化资本收益率超过25%。
碧桂园区域“裂变”背后，“11%”成为其组织调整的重点目标。
碧桂园相关人士向《中国企业家》透露，自2020年4月起，
集团总部每周五都会安排半天时间，由总裁莫斌带领集团高管、区域总裁们全程参与常态化培训。莫斌表示，希望将常态化培训高效地转化、落实到项目层面，保证项目做一成一。此外，碧桂园建立了“集团-评审大区-区域”三级管控体系。集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，同时帮扶区域全竞提升，做一成一。碧桂园还设置了分灶额度管理制度，“上年投资表现与下一年投资额度和投资标准挂钩。”碧桂园相关人士称。
面对2021年下半年的市场变化，碧桂园重新对组织战略进行调整。
2021年12月3日召开的碧桂园集团月度管理会议上，莫斌明确提出归零思维。“要用归零的思维，检讨组织还有没有进一步提升效率的机会。例如在制度层面，要做系统性优化，有效的保留，无效的清理掉。”
“所有人必须进入‘战斗’状态。”莫斌强调。此外，管理层在前述会上再次强调了现阶段以销定产、以收定支、腾笼换鸟等经营策略，要求把市场研判、设计策划、招标实施等每个阶段、每个环节做好，在外部严峻形势下重点保证现金流，降低无效支出。
建筑机器人被视为碧桂园未来的核心竞争力之一。2021年下半年以来，碧桂园在全国各区域积极推进机器人建房试点。截至当年10月底，建筑机器人服务已覆盖18个省份近120个项目，累计交付超400台，累计应用施工超450万平米。
“智慧建造的研发最终将让我们的竞争力提升，这是很了不起的事情。”前述月度会上，莫斌提出，在做好当前工作的同时，各区域、子公司要与总部同频共振。提及下一步规划，莫斌表示，不追求规模，追求高质量，“我们聚焦的是做一成一，既要做好今天，也要看到明天。”
截至2021年6月底，碧桂园已经将房子盖到了中国内地的所有省份，项目总数达3127个。
变与不变
杨国强常说，碧桂园唯一不变的就是永远都在变。
驱动杨国强推进变革的，是时代的背景。
2015年，国内四五线市场爆发，碧桂园通过一系列区域裂变深耕市场，实现了规模快速扩张，成为行业龙头。2019年~2020年，碧桂园从高速增长转为减速提质，组织层面则多次“动刀”。碧桂园与千千万万的房企一样，迎来疫情袭击与房地产史上最严调控期。
区域下沉、深耕四五线的战略，在碧桂园内部一直未曾改变。而今，蓬勃发展的房地产时代远去，“房住不炒”基调下的中国楼市进入深化调整期，碧桂园“第三轮”组织大调整由此启幕。在行业人士看来，此番战略聚焦的思路或许意味着，碧桂园的区域裂变策略暂告尾声，切入四五线的布局策略要随之调整，当然，也会有不少人在组织优化中转岗或离开。
目前，碧桂园2020年年报尚未正式公布。
据第三方机构克而瑞统计，2020年，碧桂园以7588.2亿元的全口径销售金额，位居房企首位。这亦是碧桂园在年度房企销售排行榜上实现的“五连冠”。不过，相较2020年7888亿元的全口径销售额，数字下滑了3.8%，这也是近些年来碧桂园业绩首次出现负增长。
碧桂园背后，百强房企2021年销售总额出现负增长。而在此前十余年中，百强房企销售总额一直保持同比正增长。另据万科2021年目标与行动大会透露，万科2021全年销售规模目标7900亿元，据此计算，万科前11个月的销售完成率仅为七成。
行业龙头具有同样的危机意识。万科2018年提出“活下去”的口号，如今已成事实。在“三道红线”、房贷集中度管理、集中供地等政策的背景下，房企也需要迅速调整，以应对新的变化。特别是2021年下半年以来，房企在销售端的回款不甚乐观，而融资端的政策传导尚不明显。
如此，房企适时而变，迫在眉睫。2021年6月，万科进行组织架构调整，将研究与开发专业公会改组为开发经营中心，上海区域区首张海担任该中心负责人。6个月后的年底，万科宣布，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。
环顾行业，“碧万恒”格局已成历史，中国恒大在短期内亦难有重回“前三甲”的机会。融创中国能否与碧桂园和万科组成新的“碧万融”格局，目前尚未可知。
“地产行业一定是永远存在的。”2021年8月，莫斌对《中国企业家》强调，政策调控是为了维持房地产市场稳定发展，房企必须着力提升自身的管理能力和竞争力。
在此背景下，碧桂园的策略选择是什么？
莫斌的答案是――坚持“三个不动摇”，即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率和货值转化率不动摇。其中，经营理念的不动摇，是指在确保合法合规资金安全的前提下，公司追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化。
楼市调控之下，房子的金融属性逐渐淡去，逐步回归居住属性。随着国家高层和金融相关主管部门发声，叠加2021年底中央经济工作会议的定调，房地产行业正在逐步回归良性循环的发展路途中。总体来看，房地产2022年维稳信号明显。
2021年最后一天，易居中国CEO丁祖昱在跨年演讲中表示，预计未来五年的房地产市场，销售规模将回到5年前，那差不多是11万亿元左右。而过去两年，房地产的销售在十六七万亿元左右。但也要看到，“相比其他产业，房地产仍是中国经济的‘压舱石’，房地产行业也将继续是支柱产业”。
在碧桂园最新发布的新年贺词中，莫斌说，新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。也正如碧桂园梳理的杨国强2021年“金句”所期待的那样，“我们披荆斩棘已经走过万水千山，我们还要一百年一百年地走下去。”
