记者孙伟
党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，住房租赁市场备受关注，监管部门和地方政府相继出台一系列政策，促进租赁市场稳健发展。在此背景下，2021年租赁市场供给呈现爆发式增长，产品日益多元化。业内专家表示，2022年，住房租赁市场有望启动2.0发展模式并将继续保持向上的活跃趋势。
爆炸性供应增长
住房租赁行业研究院近日发布的《中国住房租赁市场蓝皮书2021》显示，2021年以来，重点城市的服务公寓、生活方式公寓、青年公寓、租赁社区、宿舍公寓大规模向市场集中，集中租赁住房供给端出现爆发式增长。RealData近日发布的《2021年住房租赁市场报告》也显示，2021年租赁企业规模再创新高，约有2万家住房租赁企业，其中8家是近两年成立的。
RealData首席分析师徐小乐对《中国消费者报》记者表示，去年以来，中央和地方相继出台监管政策，有效降低了租赁公司的经营风险，迎来了住宅租赁公司良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。
徐小乐进一步分析指出，住宅租赁企业分布按照“东-中-西”的顺序递减。由于东部地区租赁需求旺盛，租赁企业集中在沿海地区，超过60%的租赁企业位于长三角、东南沿海和环渤海地区。从城市分布来看，企业排名前五的城市分别是广州、重庆、上海、苏州、天津。近30%的租赁企业位于拥有TOP30企业的城市，超过50%的租赁企业位于拥有TOP4企业的城市。
柯睿研究中心分析师方玲认为，22个城市的集中供地政策大大扩大了租赁土地的供应规模，多主体、多供应方式推动了保障性租赁住房的加速发展。例如，北京通过集体土地利用建设大型租赁社区；上海供应大量纯租赁住房，建设大规模租赁社区；通过深圳城中村改造增加租赁住房供应；杭州通过大量划拨和自持土地建设租赁住房；成都推出销售型人才公寓。
根据柯睿出租2021年22个城市集中供地数据统计，共推出租赁住宅用地545块，规划建筑面积约1096万平方米。
更多样化的产品
003010显示，从租金水平来看，2021年全国40个重点城市住宅平均月租金为38.8元/平方米，同比微增1.3%，较2019年下降8.8%，60%以上城市住宅租金低于疫情前。与2019年相比，上海、深圳、杭州、成都、Xi、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖和徐州等14个城市的租金持平或略有上涨，而其他26个城市的租金有所下降。
徐小乐认为，未来随着城镇化率的提高和租客租房时间的延长，预计2022年租赁市场的活跃度将持续上升，城市群核心城市、省会城市等对外来人口吸引力较强的城市的租赁市场将更加旺盛。但随着保障性租赁住房、白领公寓、蓝领公寓的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较小的城市，租金将保持相对稳定。
方玲告诉《2021年住房租赁市场报告》记者，随着租户对租房质量要求的不断提高，预计由事业单位运营的集中租赁住房w
此外，细分赛道的员工宿舍和蓝领公寓也将受到关注。运营商不仅为企业员工提供住宿产品，还逐渐从最初的运营“空间”走向运营“人”，为城市基层打拼者带来全新的租房体验。随着城市产业升级的推进，潜力巨大，有望迎来新的发展机遇。
开发模式升级
对于2022年的住宅租赁市场，许小乐认为，市场整体将日趋活跃，逐步向“买方市场”转变，优质租赁需求将持续释放。随着租赁行业市场主体建设初步完成，预计2022年行业将继续保持活跃度上升趋势，启动行业发展2.0模式升级。
“在模式上，住宅租赁企业的发展模式将两极分化，或轻或重。”徐小乐进一步解释称，一方面，疫情期间包租模式表现出极度脆弱性，轻资产——分散型和中资产——集中型企业开始从包租模式转向轻资产托管模式。另一方面，由于政策鼓励通过新建和振兴的方式扩大保障性租赁住房，资金实力较强的中型资产集中型企业将通过收购或自建的方式获得租赁住房，并从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也将增加自持租赁住房，以获得长期收益和未来资产增值收益。
徐小乐认为，无论是更“轻”还是更“重”，租赁公司都不会再盲目扩张房源，而是会开始致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，并将进入稳步发展期。随着住房租赁行业顶层设计的完善和租赁监管政策的收紧，住房租赁市场规范发展的环境基本形成。同时，政策支持全方位取得突破，租赁企业得到了土地、金融、税务、金融等方面的支持。未来，在政策的引导下，住宅租赁领域将更多地发挥市场力量，推动租赁市场的成熟发展。
住房租赁行业研究院院长赵冉也认为，未来住房租赁市场发展将趋于成熟，住房租赁市场的制度化比例将持续提升，并提供专业化、精细化的租赁产品和服务。此外，预计2022年将有住宅租赁房地产信托投资基金产品的推出，将有效解决住宅租赁企业重资产模式退出的问题，租赁行业将迎来发展模式的创新。
