2021年，对于整个房地产市场来说，可谓“前高后低”。上半年整体成交保持高位，百强房企累计销售业绩同比增长36.7%；下半年市场持续转冷，大型房企平均目标完成率远低于历史时期。同时，一系列政策的实施也让行业开始寻求新的发展路径。
对于新一年的发展，市场显然充满了新的想法和期待。市政府今年的工作报告不仅回顾了过去一年的社会发展成就，还通过“房住不炒”、良性循环、城市更新、住房用地供应保障等与房地产相关的提法和关键词，为2022年房地产行业重点工作指明了方向。
良性循环第一次被纳入住房话题
2021年12月27日，房山区陈宫街0017、0019地块成功成交，结束了2021年北京市商品房土地供应。数据显示，去年全年北京市出让土地63宗，超过年度供应计划，商品住宅用地出让面积和规划建筑规模较2020年全年增长10%以上。
不断优化转让条件和竞争方式，坚持租购并举，强化供需双效调节，引导市场理性竞争.从去年北京商品房的土地供应情况，不难看出市场以实际行动落实“房住不炒”主基调的态度和决心。
2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。如今，纵观房地产行业的种种表现，“房住不炒”的主基调依然是市场的“定海”。
今年市政府工作报告中指出，要坚持“不炒房”。保持房地产调控政策的连续性和稳定性；促进房地产业良性循环健康发展，与去年12月中央经济工作会议精神高度契合。
值得一提的是，关键词“良性循环”首次出现在市政府工作报告房地产相关内容中。“在房地产市场销售走弱的时候，近年来首次被提及的‘良性循环’的表述，释放了一个相对积极的信号，对重建行业信心、解决当前问题起到了重要作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，推动房地产行业良性循环已被市场广泛认为是2022年房地产调控的主要思路。
“2022年，房地产市场可能呈现‘前低后高’的趋势。随着政策的调整和修正，市场有望回归稳定状态，进而走向良性循环。”业内人士预计，未来将出台更加积极的政策，但调整的前提仍然是“稳”，守住“房住不炒”的红线。
更新城市进入企业发展第二曲线。
近年来，为了满足城市功能升级的需要，城市更新和老旧小区改造一度成为城市发展的主要方式。公开资料显示，“十四五”规划纲要明确提出“十四五”期间城市更新的目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城市旧社区改造，基本完成大城市旧厂房改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。”
市政府工作报告也明确指出，2022年要实施城市更新行动计划，有序推进包括旧楼、旧厂房改造在内的六大类更新项目，完成旧楼电梯安装200余部。探索以市场为基础的更新
在RealData分析师徐小乐看来，在土地资源日益稀缺、“两集中供地”的背景下，城市更新在一定程度上缓解了房企的征地焦虑。另一方面，房企也可以通过参与城市更新项目，在核心城区获得发展机会。
从百强房企城市更新业务的区域分布来看，大部分项目集中在长三角、珠三角和京津冀重点城市。
2019年，融创拿下汉阳铁厂地块，意图在工业遗产改造的基础上，结合原有建筑遗址和文化记忆，重塑这个工业区。如今，建筑面积约130万平方米的融创武汉1890已建成工业遗址示范区并对外开放，为这片有着130年历史积淀的土地重新注入了活力，让人们在通往历史长廊的路上，借助城市新地标，看到未来。
从墙体脱落到掉落到四层白色地板，从空间浪费到区域优化.除了城市更新，老旧小区改造也成为近年来房企关注的焦点。
2018年，远景集团以“改造运营”的形式，参与了劲松北社区整体改造。改造后，老旧破旧无序的社区不仅规划有序，还新建了电动车充电车棚、社区食堂、中心花园、美丽客厅等功能区。
根据北京市西城区发布的官方信息，2022年西城区将全力推进老旧小区改造，计划申报36个小区、6500套住宅。到2025年，全区力争在2000年底前基本完成城镇产权老旧小区改造。
“旧社区作为城市更新的重要内容之一，是城市更新的重要切入点，既有助于更好地利用现有资源，又有助于更新城市整体面貌，丰富单一的城市功能。”许多业内人士对旧社区改造的前景表示乐观。
但也有分析人士认为，现阶段房企进行的旧住宅区城市更新改造大多为点状，部分改造难度较大。“如果说过去招标、拍卖、挂地、拿地的方式是短期打法，那么城市更新必然需要企业进行中长期运营。”严跃进表示，城市更新不仅要考验房企的资金实力或项目获取能力，更要考验包括资金运作、专业统筹协调、规划定位等在内的综合能力。
住房保障“非租改”工程加快推进。
除了坚持“房住不炒”的主基调，促进行业健康发展外，住房保障问题
也在政府工作报告中着墨不少。去年，北京严格落实房地产市场调控措施，筹集建设各类政策性住房达6.1万套。市政府工作报告中说，2022年，北京将继续做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套，并研究适应多子女家庭的公租房政策，调整建设标准和配租方法。
“今年两会再次强调了住房供应和保障问题，体现出了保障性住房的重要性。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，目前保障性租赁住房为重要布局发力点，未来“非改租”项目将会加快推进，住房租赁企业也将迎来利好。
据悉，一直以来，租赁住房的供应绝大部分由存量房改造，而所谓“非改租”，即是将规定内的商业商务用房等非居住住房改作租赁住房。
此外，市政府工作报告也从住房保障层面明确了鼓励家庭生育的政策导向，更多保障多子女家庭的政策将会出台。许小乐分析表示：“低收入的多子女家庭负担更重，预计未来公租房建设、配租等方面将向多子女家庭倾斜，有效减少其住房支出，减轻生活负担。”文/张鑫宇
