中国网财经1月14日讯(见习记者甘)2021年，房地产行业瞬息万变，大部分企业的销售、征地甚至融资金额均出现大幅下滑。
中国信息职业技术学院数据显示，2021年1-12月，房地产行业共实现非银行融资17652.2亿元，同比下降26.3%。对此，中央指数研究院企业部研究副主任陈星表示，除了房企流动性和评级机构的影响外，部分金融机构对此前信贷政策存在误读，也导致信贷端过度收紧。在多重因素的叠加下，行业信用迅速下降。
年度融资“高开低走”
“高开低走”成为2021年房地产行业融资的总体趋势。
分阶段来看，2021年融资情况良好。3月以来，各部门开始补充完善融资政策，多重“补丁”政策的出台，使得二季度房地产行业融资进入稳定期。随后，由于8月房企流动性事件、9月海外评级机构持续下调房企级别或展望因素，房企融资波动较大；10月后，监管部门持续发声，融资方释放多重利好，融资压力持续缓解。
根据中国中央指数研究院数据，2021年上半年，房地产行业融资总额突破万亿元，达到11103.2亿元，占全年融资总额的62.9%，较2020年同期增长近12个百分点。其中，2021年1月，月度融资达到2664.6亿元，占全年的15.1%。2021年8月以来，房地产融资单月降幅超过50%。10月份融资规模仅为532.0亿元，同比下降74.8%，1月份仅为20%。2021年11、12月融资规模见底，但仍未突破千亿。去年8月至12月，共募集资金3031.0亿元，仅占全年的25.6%。
针对未来融资环境，保利投资研究院认为，2022年，预计房企融资环境将部分修复，悲观预期有所缓解，政策将进一步支持满足房企合理融资需求。事实上，去年利好政策发布后，保利发展、招商蛇口、中海、资本发展股份有限公司等国有央企率先破冰，成功发行中期票据或公司债，融资利率小幅下调。随后传导至头部民营企业，碧桂园、龙湖等债券先后获批，但融资利率普遍高于央企。
通策研究院分析师应岱臻表示：“未来很长一段时间，‘养护’‘健康’‘良性循环’将是房地产行业相关政策的主旋律。
海外债券和信托发行大幅下降。
根据中国中央指数研究院数据，2021年全年信用债融资5490.3亿元，境外债券发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。其中，信用债券和信托成为主要融资渠道。除ABS外，其他融资渠道同比均有不同程度下滑。
值得注意的是，2021年房地产行业信用债发行规模占总融资规模的31.1%，较2020年提高4.7个百分点。发行主体以中央企业和地方国有企业为主，占全年发行的75.5%。相比之下，2021年，房地产行业的海外债务和信托融资经历了快速降温。其中，境外债券年发行规模2682.9亿元，同比下降40.9%，占总规模的15.2%
值得注意的是，2021年房企违约数量有所增加，包括理财产品违约、美元债违约、信托违约，尤其是大型房企的增加。据该所统计，2021年有违约风险事件的房地产企业有12家，另有7家企业存在进入债务展期程序或拒不支付到期商业票据等潜在违约事件，虽然没有实质性违约。
据中国中央指数研究院统计，2022年1月，房企待偿还信用债和境外债务总额达681.4亿元，占全年待偿还债务6589.4亿元的10.3%，3月到期债务达776.3亿元，占比11.8%。这意味着2022年初，各大房企将面临偿债高峰。
此外，据中国网财经统计，2022年至2024年三年间，房企需偿还到期信用债及境外债务高达18403.7亿元，仅2022年就占35.8%，是未来三年最大的偿债压力。据中国中央指数研究院统计，2022年到期债务中，信用债占比47.0%，境外债占比53.0%。其中，海外偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。此外，2020年房地产行业信托发行规模为9231.0亿元。按照平均发行年限1.6年计算，2022年房企还将面临更大的还款压力。
业内人士分析，尽管近期相关部门声音频频，但房企融资政策有松动迹象，房企融资环境有所改善，资金压力得到一定缓解。但为了应对偿债高峰，房企仍需开源节流，加大营销，狠抓支付，量入为出，审慎收购土地，必要时通过出售项目或寻求股权合作，稳定资金链，盘活自身现金流。
