在调控力度不断加大下，7月份全国房地产市场呈现降温趋势。8月2日，中智研究院发布《2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200》。报告显示，2021年1-7月，TOP100房企平均销售额为794.7亿元，平均增速为36.2%；其中，销售额超千亿元的房企21家，比去年同期增加3家；百亿元以上的房地产企业有136家。数据显示，碧桂园、万科、恒大等头部房企仍保持一定竞争力。
7月29日，因房价涨幅明显，住房和城乡建设部对银川、徐州、金华、泉州、惠州五市进行了约谈。7月30日中央政治局会议提出，下半年经济工作总体要坚持“稳中求进”的总基调，其中，房地产业重申“房住不炒”的定位和“三稳”的目标，加快发展租赁住房，落实土地使用、税收等支持工作。
8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。业内预计，8月份银川、徐州、泉州、惠州也将出台类似政策。
中智研究院指数事业部副研究总监陈文静告诉《证券日报》记者：“中央全面落实房地产长效机制，房地产金融监管持续从严。总的来说，短期调控的收紧趋势还会继续，房价上涨过快。城市监管和增持预计会更高。”
七月成了表演的分水岭
中国手指研究院数据显示，今年1-7月，销售超千亿的房企有21家，其中碧桂园超5000亿，万科、中国恒大超4000亿，中国海外地产超2000亿。销售额在200亿元至300亿元之间的中小房企增速最快，达到44.8%。
房地产企业的销售数字明显好于去年。去年同期，18家房企销售额超千亿元，125家房企销售额超百亿元，平均622.2亿元。
中智研究院企业事业部研究总监陶树如在8月2日召开的月度市场形势分析会上表示，2021年以来，房企及时调整策略，积极营销。1-7月，20个城市新批次商品房上市。面积同比增长；7月，根据周度数据，重点城市供应规模同比略有增加，但环比有所下降。
随着调控政策的不断加大，7月份不少房企业绩呈现环比双下滑。
根据嘉里的数据，从单个月来看，7月同比增长、同比下降的百强房企各占近一半；从梯队来看，TOP50房企整体表现不如百强企业，超过60%的企业月度表现同比下滑。7月份TOP30房企中，超过90%的月业绩低于上半年的月平均水平。
根据韩毅智库的数据，在TOP50房企中，包括世茂集团、阳光城、敏捷、R&F物业、首创置业等在内的众多房企。有超过20%的同比下降率。
融资成本已经下降
中国研究院数据显示，2021年7月，债券发行总规模环比增加，融资成本下降。具体来看，7月房地产信用债发行规模为652.2亿元，较6月的528.7亿元增长23.36%；7月份，内地房地产企业境外债券发行规模为372.9亿元，较6月份的290.3亿元增长28.45%。
从融资成本的角度看
“总体来看，近年来投融资两端调控不断加强，意味着过去依靠杠杆实现高增长已经不可行。降低杠杆率将是行业中长期政策的主力军。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前对于房地产企业来说，一方面要积极供货、深化营销，将现有商品有效转化为业绩增长，从而提高现金回报，加快资金周转效率。另一方面，需要更加注重产品升级，加强产品创造，在未来日益激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。
土地收购总量正在减少
虽然销售额有所回升，但企业获得的土地数量有所下降。根据中国工学院的数据，今年前7个月，房地产百强企业土地收购总额为18057亿元，同比下降3个百分点。全国300个城市土地出让金中，TOP100企业招标、拍卖、挂权的土地收购总额占比56.3%，较1-6月上升0.4个百分点。
陶树如分析，2021年7月，50家代表性房地产企业土地收购总额同比下降65.4%，环比下降64.6%。第一批集中供地刚刚在6月份结束。7月份土地供应减少，多在三四线城市，平均地价也有所下降。考虑到房企整体布局集中在一二线，7月份拿地量明显下降。
在中央政治局提出“加快发展租赁住房，落实土地使用和税收支持”的背景下，陈文静分析，预计重点城市租赁住房用地供应将逐步增加，相关税收优惠支持也将加强，进一步保障租赁住房加快建设。
严跃进认为，中央政治局会议对房地产参与者的启示，不仅要关注调控端，更要关注下半年各种新产业的扶持政策，真正了解房地产的大变化大改革。
