房贷利率走出“独立曲线”

近日，一则关于房贷利率上调至7%的消息，牵动了购房者的敏感神经。据记者调查，7%的房贷利率是个别地区个别银行的情况。目前广州房贷利率与8月初相比波动不大。首套房贷利率约为5.55% ~ 5.85%，二套房贷利率约为5.75% ~ 6.05%。

值得注意的是，2020年下半年以来，在“三道红线”“房贷集中度管理制度”“防止经营性贷款流入楼市”“个别限制试点房企征地销售比”等措施下，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模等指标持续下降，信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。有业内人士提醒购房者，要牢记“住而不炒”是当前调控的主基调。调控的目的不是让市民不买房，而是不炒房。未来房地产行业会弱化金融投资的属性，回归住宅的属性。

现象：佛山银行房贷利率超7%

“我已经看房子快一年了。虽然有些豪宅的单价略有下调，但我也看了差不多5轮房贷利率上涨。”广州市民小李苦笑着说，去年底以来，首套房贷利率最低，为4.8%。现在，豪宅的房价利率已经提高到了5.8%左右。

小李的经历不是个案。今年以来，房贷利率已经数次上调。记者从贝壳公布的佛山房贷利率中了解到，光大银行佛山一/二套房贷利率高达7%。记者从光大银行佛山分行营业部了解到，佛山首套房贷利率为7.0%，第二套房贷利率为7.2%。“现在银行房贷额度紧张，贷款时间无法确定，需要排队等待。”售楼部的相关工作人员告诉记者。

中原地产代理萧肃告诉记者，佛山首套房贷最低利率为6.3%，第二套房贷利率约为6.8% ~ 7.1%。“目前房价稳定，涨幅不大。一些银行透露，他们下一步将提高抵押贷款利率。”萧肃向记者透露。

相比佛山的房贷利率，记者从四大行广州分行了解到，广州的房贷利率近期并没有太大的波动。根据广州某房产中介及各大银行提供的住房贷款利率表，广州首套房贷利率约为5.55% ~ 5.85%，第二套房贷利率约为5.75% ~ 6.05%。其中，中行表示，总体来看，受调控影响，该行房贷额度有所降低，贷款时效性有所放缓，按照贷款客户申请材料的提交时间和审批情况有序放款。

“一般来说，一二线城市的房贷利率会低于三四线城市。目前，公司将更新住房贷款利率。以前是一个月左右更新一次。今年更新频繁，最近两次更新只有一周时间。”广州一家房地产中介公司的工作人员坦言告诉记者。

分析1:房贷利率超过一般贷款利率，或继续上升

当抵押贷款利率上升时，市场利率却在下降。比如余额宝7天年化收益率跌破2%，银行大额存单年利率下调至3.5%左右。数据显示，今年3月以来，房贷利率开始超过一般贷款利率，超车后，“剪刀差”一度呈现扩大趋势，房贷利率逐渐走出独立曲线。

“主要是宏观经济变化、相关政策调整以及市场供求机制的影响所致。2020年，国内经济处于特殊时期。一方面，国内货币政策的逆周期调整和改革将降低实体经济贷款利率，激发微观主体活力，支持生产生活恢复；另一方面，中国加强房地产调控，防止房地产‘灰犀牛’风险和资金不切实际，引导更多资源流向实体经济薄弱环节和重点新兴领域。”光大银行金融分析师周分析，年初以来，受银行房贷两条监管红线影响，部分银行房贷额度紧张，但房地产需求依然旺盛，市场供需机制也导致部分银行上调房贷利率。

融360数字科技研究院的认为，近期热门城市房贷利率持续上涨，带来了全国房贷利率整体水平的提升，房贷额度也相对紧张，体现了“房住不炒”政策的坚定执行。房地产市场秩序在多方面不断得到规范和规范，预计房贷利率还将继续上升。

2:房地产融资分析显示“五连跌”

记者注意到，2016年至2018年，新增房地产贷款占新增贷款的40%以上，随后比例逐渐下降。如今，在相关政策的调控下，房地产融资呈现出“五连降”的特点：房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、房地产非标资产投资理财产品规模、银行通过特殊目的载体投资房地产的资金规模。

根据中国银行业监督管理委员会披露的数据，今年以来，房地产贷款增速一直低于各类贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度从2019年的高点29.2%下降至6月末的28.2%，各商业银行房地产贷款集中度均出现不同程度的下降。

中国银行业监督管理委员会副主席梁涛在6月1日举行的新闻发布会上表示，要在贷款首付比例、利率等方面对困难群体给予差异化支持，加大对住房租赁市场的金融支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比91.8%，同比上升0.8个百分点。住房租赁市场贷款同比增长31%。

与此同时，信贷资金正加速向实体经济的重点领域和薄弱环节集中。据中国银保监会数据，上半年制造业贷款增加1.7万亿元，涉农贷款增加3.03万亿元。科研技术贷款同比增长23.7%。与年初相比，普惠型小微企业和民营企业贷款分别增长16.4%和8.6%。“从上半年国内银行业资产结构来看，房地产信贷增速低于各类贷款增速，但普惠型中小企业贷款同比有所增长

后市：房地产行业将削弱金融投资属性

2020年8月，“三道红线”制度正式出台；2020年12月，房贷集中度管理制度正式公布；2021年3月，防止经营贷流入楼市文件正式发布、近期又对试点房企的拿地销售比进行了单独限制……记者梳理发现，2020年下半年以来，房地产调控政策多管齐下。“一系列的监管动作均表明了主管部门引导房企降低金融杠杆的决心。而从实施以来，典型房企由红转绿、指标向好的情况来看，应该说是达到了一定的预期效果的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。目前而言，在因城施策的同时，对房地产调控强调的是政策的持续性和稳定性，因此短期内政策转向的可能性不大，更多的是打补丁和对前期政策出现的问题的优化。另外，此前住建部也联合了八个部门表示要用3年的时间让房地产市场秩序明显好转，对此企业要有足够清醒的认识，稳妥应对。

周茂华分析，房地产调控稳是主基调，就是通过结构性精准调控，确保各地完成三稳任务。这些政策未来是否放松，关键还是要看银行是否触及三道红线和国内房地产表现，如果接下来局部房地产仍有过热苗头，相应房地产调控仍有加码可能。

对于身处在不断变化的房地产市场中的投资者，肖文晓提醒，需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。“调控的目的不是让大家不买房而是不炒房，所以刚需该买的还是要买，但是是否还要像以前那样将房子作为主要的投资品则是需要斟酌的。”肖文晓表示，未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归，所以在资产配置上除了自住物业之外，只有优质物业才能经得起考验，所以有眼光的选择会越来越重要。

业界声音

年初以来，受银行房贷两条监管红线影响，部分银行房贷额度紧张，但房地产需求仍强劲，市场供求机制也导致部分银行上调房贷利率。

近期热门城市的房贷利率连续上涨，带来了全国房贷利率整体水平的上涨，房贷额度也比较紧张，反映了“房住不炒”政策执行之坚定，房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范，预计房贷利率还会继续上涨。

需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归，所以在资产配置上除了自住物业之外，只有优质物业才能经得起考验，所以有眼光的选择会越来越重要。