北京市住房和城乡建设委员会近日发布公告，征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》的意见和建议。此前，最高人民法院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)进行了修改，删除了原司法解释中“一退一赔”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，从而引发了公众对购房人“权利退潮”的关注。那么，买家未来应该如何维护自己的权益呢？如何承担违约责任？
开发商因隐瞒事实被判赔偿
为了解决孩子上学的问题，王女士于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条预售依据中载明“该商品房已批准预售，两年半内办理不动产登记证。”但房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不为孩子另找学校。后来她才知道，该商品房其实是一套安置房，也就是开发商在出售时没有取得预售许可证。王女士称，开发商隐瞒事实骗她签订预售合同，导致该房屋无法申请网签，无法满足孩子正常上学的要求。因此，她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付双倍赔偿以及学费和装修损失。
开发商否认虚假销售、隐瞒销售，辩称售房时已明确告知王女士，待开发商现有房屋销售许可证办理完毕后，才能在网上签约；而且，房子不是政策性安置拆迁的房子，而是商品房，不能预售，只能作为现房出售。王女士买房子时被告知。目前她已经入住，只受了轻微损失，法院不应该用惩罚性条款让开发商承担双倍购房款的违约金。
法院经审理认为，根据我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，房地产开发企业应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，申请商品房预售许可证是开发商的义务，预售许可证应当向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可证，开发商存在主观过错。
出卖人未取得商品房预售许可证，但与买受人订立商品房预售合同的，视为无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。
王女士因开发商隐瞒事实遭受经济损失。根据《商品房买卖司法解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，买受人可以要求退还已付房款及利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。因此，王女士要求开发商返还房款，赔偿利息、装修损失，并支付已付房款的1倍，有理有据。但王女士主张自己买房是为了解决孩子上学问题，合同中没有明确规定，因此法院拒绝支持因选择另一所学校而造成的学费损失。
“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史
以上是一起典型的商品房买卖合同纠纷案件。对于引起的争议
商品房作为住房的一种，相对于公房和二手房，是由房地产开发公司开发，建成后在市场上用于销售和出租，也就是我们常说的新房和一手房。2003年4月，最高人民法院发布《商品房买卖司法解释》号文件，为审理商品房买卖合同纠纷提供了明确具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了适用惩罚性赔偿的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，将房屋抵押给第三人(也称“先卖后到”)；二是商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出卖给第三人(也称“一房二卖”)；三是出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的事实；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(也称“先抵后售”)；五是故意隐瞒所售房屋已出售给第三方或房屋已被拆迁安置补偿的事实。商品房买卖合同因这五种情形被确认无效或者被撤销、解除时，买受人可以要求出卖人返还已付房款及利息并赔偿损失，也可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，开发商恶意违约或欺诈性导致买受人无法取得房屋的，必须承担“一退一赔”的惩罚性赔偿。
为支持《民法典》实施，最高人民法院同时修订了《商品房买卖司法解释》号，自今年1月1日起施行。其中，新司法解释最大的变化是删除了原来关于“一退一补”的规定。这意味着，今后购房者如果遇到上述情况，将不再有法律依据主张双倍已付房价款的赔偿责任，难以得到法院的支持。
在上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法律的交汇点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确表示，民法典施行前因法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。2021年1月1日后签订的采购合同发生争议的，适用新《商品房买卖司法解释》。
采购合同已经成为一个重要的依据
新的解释删除了开发商“一退一赔”的惩罚性赔偿条款。那么，购房者在未来买房时应该如何保护自己的权益呢？
对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。
首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。
其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量。笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。
今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。
