北京8月30日讯29日下午，万科A(000002，SZ)发布2021年中期业绩。年中报告显示，公司主营收入为1671.11亿元，同比增长14.19%；归母净利润110.47亿元，同比下降11.68%；扣非净利润为107.27亿元，同比下降11.45%；负债率81.4%，投资收益28.79亿元，财务费用17.47亿元，毛利率22.94%。
来源：2021万科中期业绩推进会
今年房地产企业的中期业绩普遍“增收不增利”，而万科的数据似乎也有些“超预期”。在8月30日上午召开的万科业绩会上，有投资者问及“万科上一次出现半年以上净利润同比下滑，应该追溯到2008年金融危机”。同时将万科与华润置地、龙湖进行对比，后者给出中长期成长指引，并向管理层询问中长期策略。
万科总裁朱九生指出，中期业绩净利润下滑主要有三个原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降略快；第三，业务转型的效果没有真正体现出来。
“近年来，我们开发业务的销售增长率相对有限。上半年结算收入同比增长11.9%，增速与同业相比相对较低。”朱九生指出，“我们开发业务的利润率处于下降状态。近年来，地价与售价之比明显上升。从17年到20年，土地销售比增加了约17个百分点，未来将逐步体现在结算收入和结算利润上。与去年同期相比，我们的中期毛利率从税后的24%下降到了18%。与同口径同行相比，不含税毛利率已从32%降至23%。”
总之，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下降。此外，万科从2014年开始逐步从房地产开发转向房地产开发、运营、服务并重，但业务转型的效果并没有真正体现出来。“我们仍然有很多投资房地产的企业。这部分是因为我们采取了谨慎的会计政策，并按历史成本定价。不仅价值不重估，每年还会有折旧摊销，累计影响会比较高。”
服务和业务运营的逻辑与发展的逻辑不同。朱九生说：“我们也需要改变对新业务的看法。即使所有业务运营都做得很好，其对传统销售规模和利润的贡献可能仍然有限。它能贡献的是企业价值，或中长期估值。”
万科在2018年提出“要活下去”，震惊业界。但事实上，万科多年来一直坚持长期主义。稳中求远是万科的基调，稳字当头是万科当下的回应。
朱九生指出，“我们认为，整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思路也需要相应调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出，”
万科执行副总裁刘晓在回复“双集中供地”模式时也指出，万科正在不断探索部分城市第一轮和第二轮集中供地的经验，万科并没有预测到第二轮集中供地的火爆程度，但仍一如既往地坚持稳健的投资策略，坚持战略导向、投资标准和投资纪律，量入为出。
上半年万科新收购项目95个，建筑面积1505.9万平方米，总地价约1126.3亿元。新收购项目92%位于一二线城市。
会上，朱九生还回应了近期关于万科、恒大、泰和的传闻。朱九生表示，万科和恒大过去有一些项目层面的合作，最近也有接触和讨论
