2021年半年报披露即将结束。《中国证券报》记者梳理各大房企半年报发现，受地价上涨、融资成本上升、经营成本上升等因素影响，上半年房地产行业利润率持续下降。同时，房企降杠杆成效持续显现，“三道红线”指标持续改善。
利润率继续下降
近两年来，由于行业低迷、地价上涨、融资成本增加等不利因素，房地产行业利润持续下滑。今年上半年，虽然房地产企业营业收入普遍增加，但利润下滑趋势仍未能缓解。
以碧桂园、保利地产、中海地产为例。上半年，一向以高利润率著称的中海地产利润率水平持续下滑，毛利率首次跌破30%至28.5%，同比下降2.1个百分点。
相比之下，保利地产上半年毛利率为32.5%。虽保持高位，但也同比下降3.22个百分点；净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。
此外，利润率一直相对稳定的碧桂园也未能扭转这一趋势。上半年，碧桂园毛利率同比下降4.6个百分点至19.7%，上市以来首次跌破20%；净利率也跌破10%至9.5%，同比下降2.3个百分点。
另一方面，中小房企在融资成本和运营管理能力上无法与龙头房企相比，盈利能力相对较弱。根据韩毅智库2020年的报告，50家基准房企的净利润率有近50%跌破10%。
上半年，龙湖、中梁控股、敏捷、R&F地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑。其中，敏捷的毛利率跌破30%，同比下降6.3个百分点，创5年来新低，降至28.1%。R&F物业毛利率也降至21.7%，较2020年下降3.5个百分点；净利率也从去年同期的11.7%降至7.8%左右。相比之下，中粮控股、大发地产、绿地控股、CCCC地产、首创置业等10余家房企的净利润率均跌破5%。
债务减免的有效性进一步显现
2020年8月“三条红线”监管政策出台后，房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”的时代彻底结束，去杠杆、降负债成为房地产企业的当务之急。在利润率逐步恢复正常的同时，上半年房地产企业持续加大降负债力度，“三条红线”指标持续改善，降负债成效进一步显现。
以碧桂园为例，上半年碧桂园有息负债总额降至3242.4亿元；净负债率降至49.7%，较2020年末下降5.9个百分点；现金与短债之比为2.1倍；剔除预收款后的资产负债率由去年末的80.53%下降至77%。
上半年，世贸股份现金流和债务管理持续优化。剔除预收账款后，资产负债率为63.26%，有息负债率为18.83%，现金负债率为2.1倍，“三道红线”指标全部达标。上半年，凯撒净负债率降至93.7%，剔除预收款后的资产负债率降至69.9%，现金负债率达到1.53倍，因此踩了一条红线后才改为“三条红线”，都符合标准。
此外，数据还显示，上半年，保利地产、中国海外地产、中奥创等房企的“三条红线”
业内人士表示，在坚持“房住不炒”的指导原则背景下，房企短期内仍需进一步降低负债。同时，由于各地严格执行限价政策，预售条件进一步收紧，房企利润率将持续承压。
根据监管要求，所有房企的“三条红线”必须在2023年底达标。在中期业绩发布会上，不少房企公布了减债目标，表示将进一步降低杠杆率水平，尽快回归绿色档位。如奥园、R&F物业、中梁控股、时代中国均表示，将在2022年底实现“三条红线”。
对于毛利率持续下降的趋势，不少房企预测短期内将继续面临压力。保利地产在半年报中承认，未来随着高地价项目的出现，毛利率将持续承压。中海地产表示，房地产行业的利润率会下降，趋于社会平均利润率。但相比之下，公司更注重销售净利润率。
业内人士表示，在行业加速去杠杆化的过程中，积极降低房企负债将为后续稳健发展奠定基础。中长期来看，一方面，房企要更加注重整体经营管理等内生发展动力的提升，确保持续健康发展。另一方面，随着近期“稳地价”等措施的出台，二级集中供地溢价率大幅下降，房企未来利润率有望提升。
