王立新
算账，找地，找合伙人，写报告，最后开会.房地产投资者从来没想过现在要练成复杂的“十八般武艺”才能拿到地。9月15日，随着长沙第二批土地出让信息的发布，17个城市第二轮集中供地的细节有所回落。经过延期、暂停、退出、重启，第二批集中供地终于开启。
房地产开发商率先感受到了这种差异。与第一轮集中供地相比，他们意识到买地越来越像给老百姓买房。合格(需要房地产开发资质)是一张准考证，不缺彩票。为了买一块地，找60家马甲公司参与竞拍，那套已经没意思了，投资模型的计算公式需要重置，风控能力变成房企买地的核心竞争力。
在仔细对比17个城市的土地出让规则公告后，笔者发现有两个共同的主流新理念值得深思，这不仅会改变房企征地的逻辑，还会加强房地人的联动机制。
一是从源头降低成本，土地溢价率不要超过15%或成为红线。在第一轮集中供地中，重庆、杭州、厦门等城市平均土地溢价率均超过20%，其中重庆以43%高居榜首。当时，滨江集团董事长齐金星直言，在杭州，他努力实现了1%-2%的净利润，低于传统制造业。
当然，并不是所有的城市都这么无利可图。但总的来说，这与集中供地新政策中“稳地价”的初衷不同。为此，中央召开了两次会议。结果，第二次拍卖结束的青岛、济南和天津的交易溢价率均为0%。同时，溢价率为15%，这可能成为各地的参考红线。
除了红线外，通过提高底价、竞建等方式提高地价也受到严格控制。例如，北京对每一个热门地块都细化了规则，对政府持有的商品房预设产权份额设定了不同的上限或区间。这项规定的细致程度和决心，让执掌房企的人有所感触。有人担心自己会在第一轮征地中“高位站岗”，也有人急于重返“二次拍卖”。
毕竟11年前的春天，北京一天拍卖了三个地王，那是过去，不是现在。退一步说，房地产企业一开始没有冒险的勇气，他们已经打好了现金流的仗来克服扩张的欲望。理性的现实版是，昨天下午，杭州十个竞拍地块中有九个没有登记“分割”，提前锁定了拍卖结局。
二是对房地产企业的购地资金进行穿透式监管，将资金来源控制为自有资金。笔者注意到，与第一批供地相比，目前集中供地公告明确严格控制保证金来源和地价。具体涉及五个“不属于”:不属于股东违规提供贷款、再融资、担保或其他相关融资便利；不直接或间接使用金融机构的各种融资资金；不属于利用房地产产业链上下游关联企业贷款或预付款的；不属于其他自然人、法人或者非法人组织的贷款；不属于招标企业控制的非房地产企业融资。
在我看来，这个新规定并不简单，它对开发商是一种威慑。过去，房企依靠各种融资渠道借钱，然后用这些钱来攫取高价，扩大规模。经过多次资本运作，一些房企抑制了冲动，稳步发展，而另一些房企陷入了困境
