编辑评论/说明
今年以来，关于楼市调控的大新闻频频见诸报端。因此，房企“期中考试”的结果格外引人关注。从上半年房企财务报告可以发现，市场正在迎来微利时代，不少房企采取多元化经营模式，布局物业、新基建、新零售等新业务，从量向质发展，以寻求新的业绩增长点。
在一系列密集精准的政策下，今年上半年大部分房企还是交出了相对稳定的成绩单。据Wind行业统计，上半年a、h上市房企营业总收入约34498亿元，净利润合计约3255亿元。具体来看，a股上市房企营业收入12614亿元，净利润910亿元；h股上市房企营业收入21834亿元，净利润2345亿元。
整体来看，房地产市场开始回归经营本质，多数房企努力严控规模、持续降负债，试图通过多元化经营模式寻求业绩新突破。
整体业绩稳健
房企半年报显示，龙头房企业绩强劲增长，但行业净利润下滑。
具体来看，在营业收入排名中，a股h股TOP10上市房企营业总收入约为1.43亿元，占a股h股上市房企营业总收入的42%。其中，绿地控股上半年营业收入2827亿元，排名第一；碧桂园以2349亿元的营业收入排名第二；中国恒大以2241亿元排名第三。净利润方面，TOP10上市房企净利润为1320亿元，占整个A-H上市房企净利润的41%。
虽然整体表现稳定，但房地产企业毛利率下降也是市场的关键词。据中证统计，今年上半年，房地产行业整体结算毛利率和净利润率均有所下降：a股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点；归属净利率为5.9%，较2020年同期下降3.6个百分点。在港股上市的内地房地产企业的毛利率和归母净利润率也较去年同期有所下降。比如上半年中国恒大毛利率下降12.06个百分点，万科毛利率下降8.87个百分点。
一些房企已经由盈利转为亏损。如美豪地产半年报显示，公司上半年营业收入和净利润分别为7.45亿元和-3.11亿元，较上年同期分别下降61.48%和998.78%，扣非净利润指标同比下降1515.77%，由盈转亏。
对此，万科总裁朱九生表示，“净利润下滑严重的三大原因是增速较低、开发业务利润率下降、转型业务效果尚未体现”；龙湖集团首席财务官赵毅预测，“行业毛利率将回归合理区间，未来毛利率将维持在20%-25%左右”。
据研究院分析，由于地价成本较高，房企毛利提升空间有限。长期来看，行业进入成熟阶段后，特别是在房地产金融审慎监管的框架下，房地产逐渐进入去金融化的通道，行业的利润率可能会维持在较低水平。
企业聚焦降负债
今年也是房企收缩压力巨大的一年
与此同时，房企债券融资金额也在不断攀升。通策研究院监测数据显示，40家典型上市房企完成融资1082.24亿元，较上月增长45.53%。其中，债券融资占比增长1.6%。对此，宋宏伟分析，“市场融资环境整体延续强监管趋势，部分房企现金流仍承压，而财务相对稳健、有国企背景的企业更容易获得融资。目前很多上市银行的房地产行业不良贷款率都有所上升，所以银行在放贷时会对房企有一定的筛选要求。未来财务表现稳定、不踩‘三条红线’的房企，无论是融资渠道还是融资成本，都会有一定的优势。”
主管部门也积极引导房企化解债务风险，助力稳定市场。8月19日，央行、银保监会相关部门负责人指出，恒大集团作为房地产行业龙头企业，必须认真贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露工作，不传播、不及时澄清虚假信息。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈晓告诉记者，事实上，不仅仅是恒大，近两年也有一些房企经历了金融危机，范围不再局限于中小房企。恒大作为行业龙头企业，一定程度上代表了大多数房地产企业的现状。因此，此次采访不仅能推动恒大化解债务危机，也能对其他房地产企业起到警示和引导作用。“‘房而不炒’仍是主基调，而行业稳定发展是基本前提。”陈晓说。
“中国银保监会始终坚持‘房住不炒’的定位，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标，不断完善房地产金融监管机制，防止房地产贷款过度集中，促进金融和房地产良性循环。”中国银行业监督管理委员会相关负责人表示。
多元化布局显成效
在坚定“房住不炒”的政策主基调以及房地产长效机制逐步落实的背景下，房地产市场更趋理性，房企对行业未来预判多持保守态度，更加注重多元化业务布局，以追求稳健增长。
上半年，绿地控股在“降负债、稳发 展、促转型、强管理”主线下，通过积极转变发展方式，使其各大业务均实现全方位提升。在基建产业方面，通过产业能级与核心竞争力进一步提升,基建的业绩也保持了快速增长，成为集团业绩重要增长极——其中报显示，上半年，绿地控股基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%。同时，绿地控股还新签合同金额3837亿元，同比增长44%。其中，中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个，在基建方面持续获得突破。
万科则以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，近年来长租公寓、万物云业务表现亮眼。其中，租赁住宅业务上半年营收13.19亿元，同比增长25.6%。万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。
碧桂园在财报中着重提及对机器人产业的投入，以及对智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。财报称，这些“其他分部”的总对外收入由2020年上半年的约17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约29.01亿元。
有房企表示，房企经营模式要进行改革，未来房企规模要与经营能力互相匹配，要与行业、基本政策面匹配，适时动态调整，以实现稳健增长。
对于接下来的市场预判，克而瑞地产研究分析，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，房企将加大供货力度，供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。相对而言，更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。
宋红卫认为，总体来看，政策坚持“房住不炒”主基调，以房地产金融为抓手，未来房企发展将以“稳”为胜，一方面企业要注重自身运营情况，增强自身“造血能力”；另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，从而形成市场的良性循环。
延伸 〉〉〉
楼市“稳字当头” “限跌”“限涨”都有令
在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，央地持续加大房地产市场的调控力度。
根据中指研究院数据显示，截至目前，已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面，同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等，各地不断完善房地产市场调政策，政策效果持续显现。
根据中房指数系统百城价格指数显示，8月，百城新房及二手房价环比涨幅均进一步收窄。百城新建住宅均价16152元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.15个百分点；同比上涨3.51%，涨幅较上月收窄0.30个百分点。百城二手住宅均价16011元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月收窄0.09个百分点；同比上涨4.44%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。其中，长三角楼市降温明显，新建及二手住宅价格环比涨幅均收窄至今年4月以来最低水平。
值得关注的是，下半年以来，相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧”，部分三四线城市则推出了截然不同的楼市调控政策——“限跌令”。
如江苏省江阴市住建局不久前发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此外，沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。
“今年以来，各地调控措施主要表现为控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，调控力度也明显增强。但随着调控的不断深入，市场分化趋势也在加剧，即部分城市的楼市成交量持续低迷。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是调控的核心，“限跌”“限涨”都是为了市场稳定。
土拍市场的“政策工具箱”也持续丰富完善。如，南京为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证；杭州、深圳限制企业参拍地块数量，其中，房企在杭州最多参与5宗，深圳最多参与3宗，进一步确保土拍机制的公平。宋红卫预计，如何做到“稳地价”可能会是接下来市场调控的重点，尤其是部分三四线城市，土地财政依赖度较大，如果土拍市场降温，可能会持续跟进稳市场的政策。
此外，政策还注重优化保障性住房运营管理，支持住房租赁市场发展。8月31日，在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，强调“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
住建部副部长倪虹表示，我国房地产市场总体保持平稳运行，充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
