房产税试点来了！什么时候推出？哪些城市将加入试点？有免税区吗.
围绕这些大家关心的热点话题，网易传媒副总编姚长生在《长盛时间提问2022》与华夏新供给经济学研究院创始院长康佳进行了交谈。
康佳曾任财政部财政科学研究所所长，全国政协第十一届、十二届委员，全国政协经济委员会委员。
今年会出台房地产税吗？
姚长盛：现在有房产税的时间表吗？
感觉像贾康：.的试点的消息在今年肯定会公布，但节奏还不太好判断因为房产税是按年征收的，操作起来不急。即使上半年不公布试点消息，下半年也有可能再次推出。
这一次，中央的表态是积极稳妥推进立法，加上了“积极”的意思，按下了快递按钮。双管齐下的方法增加了五年的试点扩展期，试点应该先动起来。五年期限也意味着，至少要有相对稳定的、可以总结的地方经验，才能支持立法。这是一个比较符合逻辑的推测。
此外，还有一些相关因素需要持续观察。比如去年底中央经济工作会议精神出来后，中国金融办领导同志专门说“要慎重出台有收缩效应的政策”。房产税开征后，短期内会对市场产生收缩效应，所以开征的时机和节奏也要考虑整个中央政府的部署，争取稳中有进。
姚长盛：,收缩效应是什么意思？
贾康：是试点城市的房地产市场的表现，肯定要比没试点的时候更趋于低迷一些，成交会更淡一些.
姚长盛:房地产税讨论了这么多年，为什么开征这么难？
康佳：房产税真的是拖累全身。这么多年来，经过这么多轮的激烈讨论，大家已经感受到了公众对这个税普遍的税收厌恶是非常突出的.大多数人，甚至绝大多数人，在谈及这项税收时，都是皱着眉头，不希望看到一个新的税负加在自己身上。
除了前面提到的避税，还有不可否认的既得利益者，现在手上有好房子、大房子、多套房的人，肯定不愿意税负一下压到自己头上.
姚长盛:你认为房地产税有什么好处？
康佳：首先，房产税会起到镇住和稳定大家关心的房地产市场的效果。请注意，我指的是压载和稳定，而不是房价有多低。房地产税增加了持有包括消费性住房在内的房地产的税收成本，可以抑制肆无忌惮的投机行为，使“房住不炒”可以通过经济手段实施。
其次，它还将促进在提供住房方面集约利用土地。随着房产税的负担，需求方会调整原有的购房计划。比如买大户型享受生活的初衷，可能会变成更实惠的小户型。大量这类需求的组合，必然会影响开发商征地后的发展规划，规划更多的中小户型住宅，正好适合中国的城市化进程，合理地让房地产与土地的集约利用相匹配。
此外，房地产税显然与当前中央政府强调的优化再分配、促进共同富裕相匹配。它是再分配环节中的一种主要直接税。直接税就是通过政府转移分配“养肥”再“补瘦”，促进共同富裕。
此外，房地产税将催化和强制公众参与机制。当你交这个税的时候，你自然要问当地政府如何处理这个税，如何为人民服务。这样一来，公众的参与意识自然会提高，这实际上会进一步提高法制化和民主化。
哪些城市最有可能“试点房产税”?
姚长盛:你认为哪些城市会试点开征房地产税？
康佳：我认为是深圳、海南还有浙江这三个地方都应该积极考虑.因为这种改革对他们有迫切的影响。
中央预计深圳将建设中国特色社会主义市场经济先行示范区，走在改革前沿，但其房地产市场调控压力巨大。由于深圳房地产市场非常火爆，楼市调控的行政手段已经用尽，带来了很多副作用。
说到海南，我们要具体考虑它会在岛上选择哪些城市。我认为海口和三亚有足够的理由加入试点。
除了浙江省会杭州，我觉得宁波也有必要加入试点。
应关注房地产税的哪些细则？
姚长盛：房地产税的很多细节都是大家非常关心的，比如免税额的设计。你怎么想呢？
我认为贾康：,房地产税应该允许一城一策做差异化的方案设计,必然会涉及具体的豁免措施。
在上海、重庆试点之前，就有豁免额度的安排。上海只动增量，不动存量，重庆动花园洋房等高端存量。起初免税面积是180平方米。经过几年的试点，通过拧螺丝缩小到120平方米，但始终坚持免检额度。
姚长盛:你认为什么可能性更大？
>贾康：我原来觉得比较宽松的办法还是按套数扣，但是现在网上流传的一个方案也有一定道理，是说按人均（比如人均60平米），一开始确定了纳税家庭的人口数后，他的家庭成员再发生变化（比如说夫妻离婚了，或者说孩子夭折了），不调整基数，这倒也是一个办法。姚长盛：税率呢？
贾康：税率就更得一地一率了。上海一开始设计的0.4%、0.6%两个税率，好像差别不大，但是具体操作起来差别就很敏感。比如那里的领导给我介绍过，上海对浦西和浦东就有一个税率的差别，所有在浦东出手买新房的税率从低，那就是0.4%。0.4%跟0.6%，差0.2%就很好地改变了原来上海人出手买房的倾向——原来叫“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，现在大量新的成交引到浦东了，符合上海市级层面考虑的国土开发规划、不动产总体布局等考虑，他们认为这很好地证明了经济学所说的利益引导机制，在设计方案上你有这个意图，税率作差别化的处理以后，真的能达到这个意图。
姚长盛：您觉得千分之4是个比较合理的税率？
贾康：不，这只是举个例子，关键是如何确定税基，还有方案里其他的相关参数是怎么组合的。
姚长盛：您觉得房地产税的税基应该如何设计，按照估值还是交易值？
贾康：按照原则来讲，税基应该明确为市场评估价，像之前上海的试点只动增量，就没有必要重新评估，而重庆的房地产税试点动了高端存量市场，评估价就有特别的意义了。
我认为，新加入试点的城市估计也得做区分，如果要动存量的话，就得坚持评估价的原则。
姚长盛：您觉得试点不会是新房新政策、老房老政策，会对所有的房子一视同仁？
贾康：比较大的可能性就是，这一轮的试点城市都应该考虑既动增量又动存量。
姚长盛：可能会有一些极端的情况，有些人在一线城市住着价值几百万、上千万的房子，但是收入很一般，甚至在领低保，他交不起房地产税，这种情况怎么办？
贾康 ：这种特殊情况怎么处理，确实需要在方案里边规定细则。给了免征额以后，这种情况出现的比重不会太高。
姚长盛：考虑到房地产税即将试点，您认为2021年中国房地产业的拐点到了吗？
贾康：我不认为是一去不回头的拐点，而是在波动中往下调的阶段性拐点。等到消耗完这一轮以后，中国的城镇化水平从现在的50%左右会继续往上走，按照国际经来看，还有20%左右的高速发展期，全国700个左右城市的房价均价曲线仍然还会是一个上扬曲线的模样，得走完中国的城镇化高速发展阶段以后，这个上扬曲线才会改变，到那个时候可能就会出现一个长期来看的拐点。
姚长盛：也就是说我们房地产市场的1.0版终于走完了，该走2.0版的结构化了。
（本文由网易财经和微博新知博主联合推出）
