作者：梁银妍 记者 何漪
5月19日，沪深交易所陆续披露蛇口产园、首钢绿能、广州广河、盐港REIT等9只基础设施公募REITs询价公告，300亿元的公募REITs发行进入倒计时。
战略配售成为首批公募REITs的发行主力。业内人士透露，此前，由于公募REITs自身所带产品性质，部分机构投资者将其纳入投资范围可能面临客观障碍。据了解，为进一步培育形成专业投资群体，关于险资机构可投公募REITs产品“白名单”分类于5月20日准备就绪。
“原则上纳入不动产投资管理口径。”业内人士透露，比如管理机构有相关投资资质，具备优秀的资产负债管理能力；管理人需满足不动产投资类的管理人要求，须纳入不动产资产监管比例；此外，还需定期报告公募REITs投资情况等。
9只公募REITs即将发行
5月19日起，沪深交易所陆续披露了9只公募REITs的相关公告。从公告内容看，9只基金已确定代码和简称、询价区间和时间、初始募集份额、战略配售份额，以及相关发售安排。
平安基金旗下广州广河的募资规模最大，根据7亿募资份额、询价最高值13.257元计算，广州广河的募资规模有望达到92.799亿元；其次是中金基金旗下普洛斯、浙商证券旗下浙江杭徽、东吴基金旗下东吴苏园，募资规模有望达63.9亿元、47.555亿元、36.846亿元。
根据安排，博时基金旗下蛇口产园、富国基金旗下首创水务的募资规模最高有望达20亿元左右。此外，中航基金旗下首钢绿能、红土创新基金旗下盐港REIT、华安基金旗下张江REIT的募资规模相对较小，募资金额在20亿元以内。
据悉，与传统公募基金发行相比，公募REITs发行更像是股票的发行流程。此前，基金公司与证券公司、银行、交易所等机构进行了多次系统测试，准备得相当充分。
战略配售投资者认购热情高
银行理财、保险机构等机构投资者对首批公募REITs的认购需求相当旺盛，更有相关机构投资者备案特定产品，有意参与此次认购。此外，业内人士还透露，一些投资者耳熟能详的公募FOF产品，在投资公募REITs方面，目前没有制度性障碍。只是从执行层面看，要看FOF基金管理人对此的认识程度。
以蛇口产园为例，其获得专业机构投资者的踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下，还获得了近3倍超额认购。记者从博时基金了解到，基于REITs长远运作和发展，各参与方通过协商确定了最终参与机构和战略配售额度。目前，招商蛇口产业园公募REITs已完成全部战投协议签署，最终锁定10余家保险资金、大型央企投资机构、券商自营等机构作为战略投资者。
整体来看，战略配售将在首批公募REITs的发行中占据主导力量。根据安排，广州广河、普洛斯、首创水务、浙江杭徽战略配售占比七成以上，其初始战略配售发售份额分别为5.53亿份、10.8亿份、3.8亿份、3.71亿份；蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT、东吴苏园初始战略配售发售数量占总额的六成；张江REIT的战略投资者比例略少，其初始战略配售发售份额2.77亿份，也达到了基金份额发售总量的55.33%。
从投资角度看，东吴基金认为，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。公募REITs通过设置强制分红比例，可将投资经营可能获得的收益以相对较高的比例分配给投资者，这使得投资者有望获得相对稳定的投资收益。“整体来看，这非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。”
有公募REITs基金经理表示，从资产配置差异化角度看，据测算研究，公募REITs与股票、债券相关性较低，能优化整体收益水平，这也是机构投资者踊跃参加的重要原因。
